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Die Fenster integrieren sich in die Fassade. -
Im Dachstock befindet sich jetzt eine schöne Wohnung.
Viele alte Bauernhäuser stehen leer. Trotz Denkmalschutz und Landwirtschaftszone lassen sie sich meistens umnutzen.
Gross ist das Interesse an der Umnutzung von landwirtschaftlich nicht mehr genutzten Gebäuden. Schliesslich stehen etwa im Kanton Bern ca. ¼ aller Gebäude ausserhalb der Bauzone. In anderen Kantonen zeigt sich ein ähnliches Bild.
Das Raumplanungsgesetz, das die Leitplanken setzt, wurde im November 2012 teilrevidiert. Seither spielt es für eine Umnutzung keine Rolle mehr, ob ein Gebäude 1972 noch landwirtschaftlich genutzt worden war oder nicht. Zudem erhalten Wärmeverbundanlagen in der Landwirtschaftszone mehr Spielraum, um Wärme in die Bauzone liefern zu können. Der von Inforama-Berater Hans Aeschlimann organisierte Kurs vermittelte eine Standortbestimmung zur Bewilligungspraxis.
Was ist zonenkonform?
Martin Wenger, Bauinspektor des Amt für Gemeinden und Raumordnung, fasste die Spielregeln für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten ausserhalb der Bauzonen zusammen. Nicht landwirtschaftliche Nebenbetriebe mit oder ohne engen sachlichen Zusammenhang zur Landwirtschaft in landwirtschaftlichen Gebäuden sind bekanntlich erlaubt, wenn sie der Existenzsicherung von landwirtschaftlichen Gewerben dienen. Dies bedeutet, dass mit der Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs oder wenn der Betrieb die notwendigen SAK nicht mehr erreicht, auch nicht landwirtschaftliche Nebenerwerbe die Zonenkonformität verlieren. Dies kann die Planung auf auslaufender Betrieb behindern.
Was ist zeitgerecht?
Von grosser Bedeutung ist das Stichdatum 1. Juli 1972 (erstmalige Trennung von Bau- und Nicht-Bauzonen). Bauten, die vor diesem Datum erstellt worden sind, dürfen mit behördlicher Bewilligung grundsätzlich abgeändert oder abgerissen und wieder aufgebaut werden. Dabei darf die Wohnfläche gegenüber dem Stand 1972 um 60% vergrössert werden. Bei Abbruch und Neubau gilt, dass das Gebäudevolumen um max. 30% vergrössert oder verkleinert werden darf.
Verschiedene Teilnehmer kritisierten die Vorschrift, dass die typischen Gestaltungsmerkmale des Gebäudes erhalten werden müssen: Umstritten ist beispielsweise, dass die Gimwände bei der Umnutzung eines Heustocks erhalten bleiben müssen.
Bei Wohnbauten dagegen, die nach 1972 erstellt wurden, sind nur Erweiterungen erlaubt, die «ein zeitgemässes Wohnen sicherstellen». Anbauten, deren Zweck über das «Zeitgemässe» hinausgehen (z.B. ein Wintergarten, aber auch eine zusätzliche Wohnung), sind demnach kaum mehr bewilligungsfähig. Bei der Frage, was zeitgemäss ist und was darüber hinausgeht, muss sich aber erst noch eine Bewilligungspraxis herausbilden. Trotzdem – in diesem Punkt wurden die Bestimmungen verschärft und nicht liberalisiert.
Ausnahme Streusiedlung
Der Kanton Bern hat einen Teil der Landwirtschaftszone dem Streusiedlungsgebiet zugeordnet. Im Streusiedlungsgebiet sind Umnutzungen leichter möglich. So sind neue Wohnungen ohne Flächenbegrenzung in bestehenden Ökonomieteilen möglich. Allerdings sind der Abbruch und der Wiederaufbau im Streusiedlungsgebiet nicht erlaubt.
Auch bei Denkmalschutz
Auch denkmalgeschützte Bauten können – wenn die Denkmalpflege grünes Licht gibt – vollständig, daher ohne Flächenbeschränkungen, umgenutzt werden. Martin Wenger empfiehlt, ein möglichst gutes Einvernehmen mit den Experten der Denkmalpflege zu suchen. Hans Aeschlimann strich die Bedeutung einer fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnung hervor, auch und besonders bei der Umnutzung zu Mietwohnungen. Er zeigte, wie die Berechnung des erforderlichen Mietzinses angegangen werden kann. Nebst den Baukosten, die oft unterschätzte werden, ist die Abschätzung des zukünftigen Hypothekarzinses zurzeit besonders schwierig.
Ein Muss sei die Nutzung günstiger Finanzierungsmöglichkeiten, erklärte er. So zinslose Investitionskredite, vergünstigte Kredite der Schweiz, Gelder der Stiftung Förderung Wohneigentum SFWE oder im Berggebiet Beiträge der Berghilfe und solche der Coop-Patenschaft.
Beispiele aus Praxis
Der GLB-Architekt Jürg Minder zeigte anhand von geglückten Bauprojekten, wie die Vorgaben des Raumplanungsrechtes und der Denkmalpflege in der Praxis umgesetzt werden können. Der Nachmittag war dem Besuch von zwei geglückten Umnutzungsprojekten gewidmet. Besichtigt wurden der Wärmeverbund der Familie Stettler in Stettlen sowie das Brüggstock-Beizli und der Dachstockausbau auf dem Betrieb der Familie Schmid in Bantigen.
