Der Referenzzinssatz liegt seit einem halben Jahr wieder auf seinem Tiefststand von 1,25 Prozent. Daran wird sich bei der nächsten Festsetzung am 2. März durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) kaum etwas ändern, wie Ökonomen meinen.
Obschon der Leitzins der SNB seit Mitte 2025 bei Null liegt, sei ein noch tieferer Referenzzins kaum denkbar, heisst es unisono. Denn der dem Referenzzins zugrunde liegende Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken wurde zuletzt mit 1,33 Prozent ausgewiesen. Erst wenn er auf unter die Schwelle von 1,13 Prozent sinkt, geht es auch mit den Referenzzinsen noch einmal nach unten, da er auf das nächste Viertelprozent gerundet wird.
Nie unter 1,17 Prozent
Das ist im Urteil des UBS-Ökonomen Fabian Waltert sehr unwahrscheinlich. Ein so tiefer Durchschnittszinssatz sei selbst während der Phase negativer Leitzinsen von 2015 bis 2022 nie erreicht worden. «Auch dann nicht, als selbst die langfristigen Kapitalmarktzinsen ins Minus rutschten», so Waltert zur Nachrichtenagentur AWP.
«Selbst nach mehreren Jahren im Negativzinsumfeld fiel der Durchschnittszins im Jahr 2022 lediglich auf einen Tiefpunkt von 1,17 Prozent», ergänzt das Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank.
Für die Mieterinnen und Mieter heisst das, dass sie sich nicht auf sinkende Mietzinsen einstellen sollten. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, müssen die Vermieter den Mietzins um 2,9 Prozent reduzieren – sofern sie auch die vorherigen Erhöhungen umgesetzt haben.
Umgekehrt dürfen die Vermieter den Mietzins um 3 Prozent erhöhen, wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte steigt. Und dies dürfte laut den Ökonomen irgendwann geschehen – die Frage ist nur wann. Dies gelte umso mehr, weil der massgebliche Durchschnittszinssatz zuletzt nur knapp unter der relevanten Schwelle von 1,375 Prozent lag und sich der Rückgang verlangsamt hatte.
Mindestens ein Jahr kein Brief vom Vermieter
Für die weitere Entwicklung hängt vieles davon ab, wie sich die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) entwickeln werden. Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile rechnet im Jahr 2027 mit ein bis zwei Leitzinserhöhungen durch SNB um je einen Viertelprozentpunkt – eine fortgesetzte Erholung der Schweizer Wirtschaft vorausgesetzt. «Dann käme ein Anstieg des Referenzzinssatzes wieder in Reichweite», so Hasenmaile. Gesichert wäre dieser aber selbst dann nicht.
Die ZKB geht derweil für die nächsten zwei Jahre von einem stabilen Referenzzinssatz aus. Denn die jüngsten Inflationszahlen und der starke Franken würden nicht darauf hindeuten, dass die Nationalbank die Zinsschraube bald wieder anziehen werde.
Fabian Waltert von UBS hat einen etwas kürzeren Horizont im Auge. Denn es brauche nicht zwingend höhere Leinzinsen durch die SNB, damit der Referenzzinssatz steige. Höhere Kapitalmarktzinsen und damit teurere Festhypotheken reichten aus. Und Waltert rechnet damit, dass die Zinsen von Festhypotheken bis Herbst 2026 um rund 20 Basispunkte ansteigen. In diesem Szenario sei ein Referenzzinssatzanstieg «im ersten Halbjahr 2027 wahrscheinlich».
