Die Konjunktur werde das Wachstum der Leerstände zwar bremsen, «jedoch nicht aufhalten können», so die CS.
Mehr leere Mietwohnungen und Verkaufsläden, dafür «hoffnungsvolle Zeichen» bei Büroflächen: Die jüngste Studie der Credit Suisse (CS) sieht einen Immobilienmarkt, der von verschiedenen Faktoren bedrängt wird - jedoch gerade rechtzeitig Hilfe von der Konjunktur erhält.
Der kräftig und breit abgestützte Wirtschaftsaufschwung werde die Nachfrage in allen Segmenten beleben, heisst es in der am Dienstag von der CS veröffentlichten Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2018. Wie viel der konjunkturelle Rückenwind in den einzelnen Teilmärkten bewirken könne, hänge jedoch stark von der jeweiligen Ausgangslage ab.
Mieten sinken
So befürchtet die CS, dass sich die Aussichten auf dem Meitwohnungsmarkt weiter trüben - obwohl der wirtschaftliche Aufschwung die Nachfrageseite stabilisieren dürfte. Die Konjunktur werde das Wachstum der Leerstände zwar bremsen, «jedoch nicht aufhalten können».
Denn dank hoher Renditeprämien lassen sich die Investoren von den steigenden Risiken nicht abschrecken und investieren weiter in den Mietwohnungsmarkt. Daher nehmen die Leerstände laut CS erneut deutlich zu und kommen im Bereich von rund 2,5 Prozent zu liegen. Das führt zu einem fortgesetzten Rückgang der Angebotsmieten um rund 1 Prozent.
Wohneigentum wird teurer
Gleichzeitig sieht die Studie beim Wohneigentum eine Rückkehr zu steigenden Preisen: Der Rückgang der Wohneigentumspreise, der im Anschluss an den 14 Jahre dauernden Preisanstieg zu beobachten war, sei bereits wieder Geschichte. Das gilt auch für die Preise im gehobenen Segment.
Einerseits verschafft der Wirtschaftsaufschwung dem Wohneigentumsmarkt neue Nachfrageimpulse, andererseits wird der erneute Preisanstieg durch die in den letzten Jahren stetig abnehmende Bautätigkeit im Eigentumssegment begünstigt. Die CS geht daher von anhaltend tiefen Leerständen und einem soliden Preiswachstum von 2 bis 2,5 Prozent in den allermeisten Regionen aus.
Nachfrage nach Wohneigentum sinkt
Die Bank glaubt aber nicht, dass der überhitzte Eigentumsmarkt ein Comeback feiert: Das hohe Preisniveau sowie die regulatorischen Massnahmen dürften die Wirkung der Nachfragebelebung weitgehend neutralisieren. Längerfristig werde zudem die Demografie die Nachfrage dämpfen: Die Babyboomer erreichen allmählich ein Alter, in dem die Nachfrage nach Wohneigentum abnehme.
Bezüglich Büroflächen sieht die Studie dank dem Wirtschaftsaufschwung «hoffnungsvolle Zeichen der Belebung». Zeichen der Stabilisierung seien bereits vorhanden und würden sich zusehends verdichten. Die CS rechnet daher mit einem Rückgang der Angebotsquoten und Leerstände sowie einer Seitwärtsbewegung bei den vertraglich vereinbarten Mieten.
Verkaufsflächen stark unter Druck
Trotzdem bleibt der Büromarkt anspruchsvoll, da sich nach zwei Jahren relativer Ruhe auch auf der Angebotsseite eine höhere Flächenausweitung abzeichnet, wie es weiter heisst. Schwarz sieht die CS hingegen für Investoren auf dem Verkaufsflächenmarkt aufgrund des Strukturwandels in der Branche - von stationärem Handel hin zu Onlinehandel. Die Entwicklung in Ländern mit einem höheren Onlineanteil als der Schweiz zeige, dass die Leidtragenden letzten Endes die Verkaufsflächenanbieter seien, «weil ihnen die Mieter abhandenkommen».
Die CS-Ökonomen unterziehen die stationären Einkaufsformate einem digitalen Stresstest und sehen die Warenhäuser und Einkaufsstrassen an B- und C-Lagen am stärksten gefährdet, heisst es weiter. Die Detailhändler streben nach mehr Flexibilität, reduzieren daher die Zahl ihrer Standorte und wollen ihr Onlinegeschäft in Richtung Omni-Channel-Strategie ausbauen. Für die CS ist daher klar: Der Strukturwandel hat damit erst begonnen. Dies zeigen steigende Leerstände trotz reduzierter Flächenausweitung.
